宜打造高端改善型人居社区

  今日,河西挂出的2幅纯宅地,分别位于河西中、河西南,地块将于4月3日10:00出让。

  相比去年,最高限价都有上涨:河西中G02起拍楼面价3.2万,最高楼面限价4.4万;河西南G03起拍楼面价2.6万,最高限价近3.7万。(去年河西中宅地楼面价3.2万成交,河西南宅地楼面价未达3万成交)。

  河西中2020G02地块位于应天大街快速路北侧,总用地面积6654.63㎡,出让面积6654.63㎡,用地性质二类居住用地,容积率1.0<R2.8,限高100米。起拍楼面价32738元/㎡,最高楼面限价44008元/㎡,未超过最高楼面价4.5万/㎡的葛洲坝中国府。

  但相比较2019年,G02地块起拍楼面价较之上涨了6409元/㎡,最高楼面限价上涨了5942元/㎡,起拍价比2019保利G22地块的成交楼面地价高出了382元/㎡。

  地块周边二手房挂牌价3.6万-5.5万不等,地块南侧是旭辉铂悦金陵、保利天悦等高端项目仅一街之隔,目前两小区二手房挂牌均价在5.5万/㎡。

  北侧是安置房精金花园南区,目前小区整体挂牌均价在4万/㎡,价格相差较大。一街之隔的桃园居和舒心苑二手房价格不到4万,无倒挂优势。

  2016年以来,河西中部的宅地供应一直稀少,仅2019年推出了一幅河西中部的宅地保利G22地块,成交楼面价32356元/㎡,即近期放风的纯新盘云际,位于建邺新城科技园内,放风均价5.5万/㎡!

  目前河西中内无新房在售,少量新房预计3月上市,如世茂天誉,2018年住宅开盘均价4.5万/㎡,预计3月份加推3号楼,共256套房源。

  华新城,最后170套房源收官,预计3月底前入市,前期均价4.5万/㎡,小道消息4.9万/㎡。目前二手房均价6万/㎡,倒挂优势明显。

  苏宁睿城三期,将打造苏宁置业最高端系产品,预计4月下旬公开售楼处,预计6月首开。小道消息称,价格或参考中国府6.4万/㎡的价格。目前小区二手房均价6.2万/㎡.

  地块距离S3高庙路站较近,总用地面积28931.88㎡,性质二类居住用地,综合容积率2.66,限高100米,起拍楼面价26533元/㎡,最高楼面限价36933元/㎡。相比去年11月出让的河西南国资G75地块,此次起拍楼面价上涨了2088元/㎡,最高楼面限价上涨了3403元/㎡!

  地块东南侧为招商雍和府、朗诗熙华府等多个建成小区,西侧为鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府,以及去年刚成交的国资G75、深业G77,周边规划有多幅住宅用地,区域人居引力较高,宜打造高端改善型人居社区。

  目前二手房价格在2.3-5.5万不等,地块东侧住宅挂牌普遍在5万左右,汇集招商、朗诗、正荣、五矿等大型房企。

  随着河西南多个在售住宅项目售罄交付,板块内住宅供应紧缺,仅华润置地鱼嘴润府、葛洲坝南京中国府、平良上府(河西金茂府)在售,板块置业门槛越来越高,置业机会也越来越稀缺。河西南G03地块的出让,也将缓解未来对板块高端住宅的需求。

  目前,华润置地鱼嘴润府G地块仅剩最后2栋楼约194套房,前期均价39800元/㎡;

  葛洲坝南京中国府预计3月加推1栋楼57套精装房,前期均价63999元/㎡。

  河西金茂府3月将加推2栋楼106套精装房,前期销许均价52000元/㎡。

  近日,世界500强企业甲骨文落户河西,随之而来的还有嘉华国际中心等,产业生态环境好,使得一批数字经济头部企业纷纷集聚建邺;

  2月,京东宣布区域总部落户河西,总投资约40亿。毗邻阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部,目前已经落户河西的除了上述,还有腾讯云启、滴滴华东总部、58总部、科大讯飞、苏酒集团总部、优必选江苏总部。

  在商业上,嘉华国际中心将选址河西南部中心区域,占地约163亩,总建筑体量约48万平方米,总投资约90亿元人民币,靠近本次挂牌出让的河西南G03地块。

  河西南规划了四大商业综合体地块。其中1号综合体即金地中心项目,2号综合体即正荣中心项目,3号和4号综合体目前还未出让。

  四大综合体规划类似,均有二类居住用地和商办用地。每个综合地块将会根据定位打造不一样的商业体,打破河西商业过于分散的局面,后期这里将成为河西南商业中心。

  其中1号综合体即金地中心项目,2号综合体即正荣中心项目。期待多年,3号综合体终于浮出水面。

  建邺河西,如此的大手笔,南京,还有可以和河西比肩的板块吗?目前来说,都差一口劲。从定位上来说,河西志在长三角。

  而近期逐渐显热的南部新城,从各种规划、拍地价格、楼盘放风价来看,直追河西。

  南部新城是由原先的大校场机场搬迁后是释放出的大量土地,同时加上南京南站周边的各板块土地共同形成的一块”主城区“内的新城板块,涉及区属包括秦淮区(老的主城区之一)、雨花台区、江宁区等,是主城较为稀少的完整大体量地块,以及拥有国内领先的“南站”枢纽。

  因此整个“南部新城”在南京所有的新城中,规划等级与发展潜力与“江北新区”“河西新城”相提并论,可谓第一层级的“新城”。区域内未来将有5条地铁、10个地铁站,商业综合体总建筑面积将超过220万方。绿地之窗、证大喜玛拉雅、金轮星立方等综合体项目,体量庞大,到2020年底,南部新城将与新街口CBD、河西新城CBD、江北新区形成四足鼎立格局。

  高起点的规划和地处主城临近城中,使得南部新城的核心区域大校场成了当之无愧的“地主”。2019年7月,大校场G32地块经过129轮竞价,被金茂拿下,楼面地价29705元/㎡。

  2020年首场土拍中,同样位于大校场片区的南部新城G107地块经过72轮竞价,最终被金基拿下,楼面地价31149元/㎡,南部新城地价再度创下片区新高,突破3万+。

  而在去年11月,金基还以12.5亿元的总价摘下南部新城G76商住地块。加上已经确定案名为云澜尚府的金茂G32地块,云澜尚府项目预计2020年上半年公开售楼处,放风价5W+。未来的大校场区域,房价或许会直追河西。

  南京房价梯队逐渐拉开,而在金字塔的基层,众多刚需板块,江宁禄口、江宁滨江、正方新城、汤山等2万刚出头,也以各自优势吸引购房者。

  板块之间房价的逐渐拉开,未必不是一件好事,让高端市场的需求得到满足,同时保障刚需需求,满足不同层次的需求者,要知道,参差多态乃幸福本源。

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